Con motivo de la sanción de la Ley de Alquileres Nº 27.551 ha venido a modificar el articulado del Código Civil y Comercial de la nACIÒN en materia de locaciones, corresponde analizar las principales modificaciones que establece dicha ley sobre los contratos de alquileres en nuestro país:
1.- Entrada en vigencia:
La ley prevé que su entrada en vigencia es partir del día siguiente de la publicación en el Boletín Oficial, no tiene efecto retroactivo, no es aplicable a aquellos contratos que se encuentran en curso de ejecución. Ha sido publicada con fecha 30/06/2020, y la misma ley determina que su vigencia comienza a regir para los contratos celebrados a partir del 01/07/2020, todos los contratos de alquileres de vivienda y comerciales que se celebren con fecha 01/07/2020 y/o fecha posterior quedan comprendidos por las disposiciones de la nueva le.-
2.- Las nuevas disposiciones:
Las principales novedades que trae aparejada la ley, recaen sobre los siguientes conceptos del contrato que se analizan a continuación y sobre los cuales distinguimos si es aplicable a todos los contrato (comercial y vivienda) o únicamente a los de destino habitacional:
a) Domicilio electrónico (art. 1ª, aplicable a todos los contratos ): Se modifica el artículo 75 del CCCN y determina que las partes, además del domicilio físico para el ejercicio del derecho y obligaciones, puedan constituir un domicilio electrónico en el que se tengan por constituido todas las notificaciones, comunicaciones y emplazamientos.
Es decir que la ley les da a las partes la opción de constituir el domicilio electrónico, y de hacerse uso, el LOCADOR debería fijar como domicilio electrónico el de la administración.
Consideramos que es de vital importancia el agregado de este dato de las partes herramienta en el texto del contrato, atento a que permite una comunicación más fluida y de evitar los tiempos de una carta por correo privado.-
b) Depósito en garantía (art. 2º aplicable solo a locación para vivienda): La ley modifica el art. 1196 del CCCN y determina que se podrá exigir al comienzo del contrato, pero su monto no puede ser mayor al monto del primer canon locativo pactado en el contrato. Respecto a su devolución, se debe efectivizara al final del contrato y el monto a devolver debe ser equivalente al precio del último mes de locación. La ley prevé que la suma sea retenida para a asegurar al LOCADOR que el inmueble será entregado con la cancelación de todos los servicios públicos y domiciliarios. Nada dice la ley de utilizar el referido depósito para ser utilizado en caso de incumplimiento del LOCATARIO en el estado en que debe entregarse el inmueble.-
c) Plazo mínimo de los contratos (art. 3°, aplicable a todos los contrato): Se modifica el art. 1198 del CCCN y se establece que el plazo mínimo legal de los contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino (es decir que comprende a contratos para vivienda y comerciales). Antes era de dos años, y ahora pasa a ser de tres años.
d) Conservación del inmueble y reparaciones (art. 5°, aplicable a todos los contratos): Si bien la ley mantiene la obligación del LOCADOR de conservar la cosa locada y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su calidad originado por causas no imputable al LOCATARIO, introduce dos nuevas variantes, al modificar el artículo 1201 del CCCN, considerando dos tipos de reparaciones que pueden ser necesarias en el inmueble objeto del contrato:
Reparaciones urgentes: En primer lugar solicita que el LOCATARIO notifique por los medios establecidos en el contrato, la necesidad de realizar una reparación urgente. Si dentro de las 24 hs de que el LOCADOR recibió esa notificación, no la realiza, el LOCATARIO queda facultado automáticamente a realizar la reparación por su cuenta y a cargo del LOCADOR.-
Reparaciones no urgentes: En el caso de que la reparación no sea urgente el LOCATARIO deberá intimar al LOCADOR dentro de un plazo que no podrá ser inferior a 10 días, desde la recepción de la notificación y si no tiene respuesta dentro de ese plazo el LOCATARIO queda facultado automáticamente a realizar la reparación por su cuenta y a cargo del LOCADOR.-
Si bien la ley no hace una diferencia entre reparaciones urgentes y no urgentes, consideramos que la distinción sobre las mismas se determinará por la imposibilidad o posibilidad de continuar habitando el inmueble y la peligrosidad de generar más daño aún en el inmueble por el paso del tiempo.
Para ambos casos de reparaciones, en que el LOCATARIO asuma los costos de arreglo, la ley lo faculta a compensarlos de pleno derecho sobre los canones locativos previa notificación fehaciente al locador del detalle de los mismos y sobre los cuales deberá presentar el respaldo documentado de los gastos.-
e) GRAVAMENES y EXPENSAS EXTRAORDINARIAS (art. 8°, aplicable a todos los contratos): Se modifica el art. 1209 del CCCN y se establece que el LOCATARIO solamente asume el pago de las cargas y contribuciones que se originen en el destino del inmueble.
La ley introduce dos novedades en materia de EXPENSAS e IMPUESTOS:
- Con respecto a las expensas determina que el LOCATARIO no tiene a su cargo las expensas extraordinarias y para ello define a las expensas ordinarias como aquellas que se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del LOCATARIO.-
- Con respecto a los impuestos que gravan a la propiedad determina que son a cargo del LOCADOR. En consecuencia creemos que la Tasa General de Inmueble (TGI) y el Impuesto Inmobiliario (API) pasan a ser una obligación de pago del LOCADOR.
- Con respecto a AGUAS (Aguas Santafesinas SA) no hay una definición, pero en nuestra interpretación, por tratarse de un servicio (tenga o no medidor) su pago corresponde al LOCATARIO.-
f) RESOLUCION ANTICIPADA: (art. 9, aplicable solo a locación para vivienda): El inquilino continúa con la facultad de poder resolver el contrato de alquiler una vez transcurrido los primeros seis meses, con lo cual hasta el cumplimiento de dicho plazo el inquilino debe abstenerse a cumplir con el pago del canon locativo. La novedad es que la ley modifica el art. 1221 CCCN, al facultar al LOCATARIO, una vez cumplido esos 6 primeros meses, a que tenga a su alcance dos opciones resolutorias que varían de acuerdo al tiempo en que preavise su decisión de resolver el contrato:
– Si transcurrido los primeros seis meses, el inquilino avisa con tres meses o más de anticipación, su voluntad de rescindir, NO abona indemnización.-
– Si transcurrido los seis meses, el inquilino aviso en un plazo mayor a un mes pero menor a los tres meses su voluntad de rescisión, deberá abonar la multa de un alquiler y medio si es el primer año y de un alquiler si es dentro de los otros dos años de contrato (recordar que ahora son TRES AÑOS)
g) RENOVACION DEL CONTRATO: (art. 10°, aplicable solo a locación para vivienda) La ley introduce una nuevo artículo al Código Civil con el número 1221 bis, que determina una modalidad de renovación. Establece que dentro de los últimos tres meses de contrato, cualquiera de las partes cuenta con la facultad de convocar a la otra, debiendo notificarla en forma fehaciente a efectos de acordar la renovación del contrato en un plazo no mayor a 15 días corridos.
En caso de silencio del LOCADOR o su negativa a negociar, el LOCATARIO podrá resolver el contrato en forma anticipada, sin abonar el mes de multa.
h) GARANTIAS: (Art. 13 aplicable solo a locación para vivienda) La ley determina que el LOCATARIO debe proponer al LOCADOR al menos 2 de las garantías entre: garantía propietaria, aval bancario, seguro de caución, recibos de sueldo de tercero y/o del inquilino. Sin embargo aún dicha norma no fue reglamentada respecto a cómo se instrumentarán el aval bancario; título de propiedad y seguro de caución, por lo cual resulta aventurado hacer un análisis de este punto en particular.-
i) AJUSTE: (Art. 14, aplicable solo a locación para vivienda) La ley determina, que el alquiler debe fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual solo se pueden realizar AJUSTES ANUALES. Para determinar el ajuste deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la República Argentina (BCRA). Es decir que las partes fijarán de común acuerdo el canon locativo del mes 1 al mes 12, luego en se producirán dos ajustes anuales que impactará el primero en el mes 13 al 24 inclusive y el segundo ajuste en el mes 25 al mes 36 inclusive.-
j) AFIP: (art. 16, aplicable a todos los contratos). Dispone que todos los contratos de locación de inmuebles deben ser declarados ante la AFIP conforme la reglamentación que disponga dicho organismo. A la fecha no hay reglamentación por parte de AFIP. No obstante debemos tener en cuenta que en el caso de alquileres comerciales es obligación que el propietario otorgue la correspondiente factura por el cobro mensual del canon locativo no pudiendo reemplazar esta obligación con ninguna otra modalidad debiendo adicionarse el I.V.A. en función de la situación fiscal del propietario situación que se debe informar a esta Administración. Con respecto a los alquileres de inmuebles con destino a vivienda, en la actualidad y hasta tanto la AFIP se expida sobre las nuevas modificaciones, el propietario puede emitir la factura por el cobro de dicho alquiler o bien puede solicitar a la Inmobiliaria a que emita dicho comprobante, pero debemos tener en cuenta que el Organismo Fiscal cuenta con dicha información pudiendo inclusive ser compartida con la Administración Provincial de Impuestos (Santa Fe) por el pago del Impuesto sobre los Ingresos Brutos. Por tal motivo les recomendamos a nuestros clientes que se asesoren respecto de las obligaciones fiscales que cada propietario frente al Fisco
Guía de normas y artículos del CCCN:
Para una correcta comprensión de la ley, adjuntamos el link de la ley
Ley 27551 – Boletín Oficial de la República Argentina
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