1) Finalidad del decreto:
El decreto fue dictado dentro del marco de la emergencia sanitaria por la pandemia COVID-19 y en búsqueda de atenuar el impacto económico producido sobre los LOCATARIOS, por la falta de ingresos derivada de la medida de Aislamiento Obligatorio dictada por el gobierno a partir del 20/03/2020.
2) Alcance del decreto:
Si bien el decreto es una norma de orden público, el LOCATARIO puede optar por NO hacer uso de las suspensiones, prorrogas y congelamientos que prevé el decreto. La voluntad del LOCATARIO SI debe ser respetada por el LOCADOR. A su vez el decreto comprende a todo el universo de inquilinos que habitan una vivienda única, no teniendo el inquilino que probar ni que tuvo menos ingresos durante el aislamiento ni que trabajo menos horas ni que lo despidieron. El decreto beneficia tanto a quien alquila un piso en un edificio de categoría como al que alquila una casilla en las zonas adyacentes de la ciudad.
Excepción: El decreto determina en su art. 10 una excepción de aplicación del presente decreto para aquellos LOCADORES, que logren acreditar que dependen del canon locativo convenido en el contrato para cubrir sus necesidades básicas. Para acreditar dichos extremos se debe tener el contrato declarado ante AFIP y resulta conveniente presentar como medios de prueba resúmenes de las cuentas bancarias con los movimientos, gastos de tarjetas de crédito, el título de la propiedad que habita y declaraciones de bienes personales.
3) Inmuebles comprendidos:
a) Propiedades destinadas a vivienda única urbana o rural.-
b) Las que estén adheridos al régimen de monotributo, destinados a la prestación de servicios, al comercio o a la industria.
c) Las habitaciones destinadas a vivienda en hoteles, pensiones u otros alojamientos similares.
d) Los inmuebles destinados a actividades culturales o comunitarias, inmuebles rurales destinados a pequeñas producciones familiares y/o agropecuarias o los alquilados por profesionales autónomos para el ejercicio de su profesión.
e) Los inmuebles alquilados por Pymes e inmuebles alquilados por cooperativas de trabajo o empresas recuperadas inscriptas en el Instituto Nacional de Asociativismo y Economía Social (Inaes).
4) Inmuebles excluidos:
a) Inmuebles con contrato de locación temporaria.-
b) Arrendamiento ley 13.246 (arrendamiento de predios rurales).
c) Contrato de cocheras. (salvo que esté incluida dentro del monto de vivienda única)
d) Inmuebles con contrato de locación, destinadas a Sedes de embajadas y consulados.
5) Medidas que dispone el decreto:
a) La prórroga hasta el 30/09/2020: Los contratos de locación cuyo vencimiento hubiere operado entre entre el 20/03/2020 y el 30/09/2020 e incluso para aquellos cuyo vencimiento hubiese operado con anterioridad a esa fecha y el LOCATARIO hubiese continuado con la tenencia (sin ser reclamada) del inmueble LOCADO.
El LOCATARIO puede optar por prorrogar hasta el 30/09/2020 o por un término menor si así lo quisiese, es decir que puede prorrogar tres meses si quiere, hasta el 30/06/2020-
b) Congelamiento de precio de los alquileres hasta el 30/09/2020: El LOCATARIO deberá abonar el mismo precio abonado durante el mes de marzo de 2020 durante la prórroga. El congelamiento no implica dejar sin efecto los incrementos pactados entre las partes en el contrato. Se trata de un diferimiento de pago de estos incrementos, siempre que los mismos se haya pactado que comenzarán a regir con posterioridad al 20/03/2020. A su vez continúan vigentes y no sufren congelamiento en su monto, la obligación del LOCATARIO de cumplir en el con las demás prestaciones establecidas en el contrato tales como expensas, impuestos, servicios.
c) Las deudas generadas: Por incumplimiento del LOCATARIO, ya sea por pago fuera de plazo, pago parcial o falta de pagos de los alquileres y demás obligaciones del contrato pueden ser abonadas por el LOCATARIO luego del 30/09/2020.
d) Suspensión de desalojos: A partir del 29/03/2020 y hasta el 30/09/2020 de las ejecuciones de sentencias judiciales que ordenen el desalojo del LOCATARIO. Es necesario aclarar que la suspensión es solo para desalojos que se produzcan por falta de pago de los LOCATARIO. Pudiendo iniciar el trámite de desalojos por otros incumplimientos del LOCATARIO en el contrato, por por ejemplo los casos que se realizan reformas no autorizadas o subalquilan un inmueble estando prohibido por contrato, puede iniciarse una acción de desalojo sin esperar al 30 de septiembre.
e) Finanzas: Se prorroga en forma automática de las obligaciones de los fiadores hasta el vencimiento del plazo de prorroga que opte el LOCATARIO y/o hasta que se abonen las deudas generadas por falta de pago de los alquileres y demás obligaciones emergentes del contrato. Quedan sin efecto durante el plazo de la prorroga los artículos del Código Civil y Comercial art. 1225 (caducidad de fianza por finalización de plazo de contrato) y art. 1596 inc. b) (consentimiento del fiador de la prorroga).
6) El pago de las diferencias y deudas generadas en el marco del decreto:
Se hacen presente dos situaciones de deudas que prevé el decreto:
a) Diferencias generadas por el congelamiento de precios: La diferencia por el incremento del contrato no abonado, debe ser cancelada por el LOCATARIO en cuotas, pudiendo optar hacerlo el LOCATARIO entre 3 y 6 cuotas iguales, mensuales y consecutivas, venciendo la primera de ellas a partir del mes de Octubre de 2020 SIN INTERES.-
b) Deudas generadas por el LOCATARIO: La falta de pago, pago fuero de termino y/o pago parcial de las obligaciones emergentes del contrato devengadas desde el 20/03/20202 al 30/09/2020 pudiendo optar hacerlo el LOCATARIO entre 3 y 6 cuotas iguales, mensuales y consecutivas, venciendo la primera de ellas a partir del mes de Octubre de 2020, CON MAS UN INTERES COMPENSATORIO, cuya tasa no podrá exceder la que paga el BNA para sus depósitos a plazo fijo a 30 días.
7) Consultas que pueden resultar frecuentes:
A continuación se detallan una serie de consultas que pueden ser realizadas una vez que se reinicie la actividad:
a) Los ingresos planeados para abril: El aislamiento obligatorio impidió que en las últimas semanas se firmaran nuevos contratos. Los que ya estaban cerrados podrán hacerse efectivos cuando se levante la cuarentena y se permitan las mudanzas. No se debería cobrar los días proporcionales de Abril ya que el propietario no pudo entregar la propiedad y el inquilino no pudo acceder al inmueble por una cuestión de fuerza mayor ajena a las partes.-
b) Si el inquilino ya había dado el preaviso: Si el inquilino ya notificó que dejaba el inmueble deberá irse -siempre que se haya levantado la cuarentena y pueda mudarse- porque es muy probable que el locador ya tenga un nuevo inquilino y/o haya salido a ofrecer el inmueble en el mercado inmobiliario.
c) Si el inquilino pretende rescindir el contrato en forma anticipada: Se aplica lo dispuesto en el contrato. Si es durante el primer año, el inquilino debe pagar una multa que es del valor de un mes y medio de alquiler al momento en que se desocupa el inmueble.
d) Si el contrato venció y no hay pactado incremento: En el caso de que el inquilino opte por prorrogar el vencimiento, abonará el canon locativo vigente a Marzo de 2020, y luego a partir de Octubre deberá abonar en la modalidad de 3 a 6 cuotas ya explicadas, la diferencia del canon locativo abonado y el precio que conforme los precios de plaza, debió haber abonado con un nuevo contrato.