El decreto fue dictado dentro del marco de la emergencia sanitaria por la pandemia COVID-19 y en búsqueda de atenuar el impacto económico producido sobre los LOCATARIOS, por la falta de ingresos derivada de la medida de Aislamiento Obligatorio dictada por el gobierno a partir del 20/03/2020.
Sin embargo el DNU en cuestión no cubre la problemática completa que se va a presentar por el pago de alquiler del mes de Abril 2020, y de los meses sucesivos mientras continué vigente el aislamiento social preventivo y obligatorio.-
Tal es el caso de los contrato de locación con destino COMERCIAL, que no se encuentran dentro de las excepciones del DNU y que se encuentran cerrados.-
El decreto no hace ninguna referencia si los locatarios de contratos comerciales deben abonar el canon locativo en forma íntegra, parcial o esta dispensado de abonarlo mientras perdure el confinamiento.-
Atento a que la prórroga del aislamiento obligatorio al 26/04/2020 (el cual puede ser extendido nuevamente), sumado al agravamiento de la situación económica que se ha producido en este contexto, pone en grave peligro el cumplimiento de parte de los locatarios comerciales que no pueden hacer uso del inmueble para cumplir con su destino, el pago de los alquileres.-
En el escenario expuesto, y ante la ausencia hasta la fecha (17/04/2020) de una norma o decreto que regule la situación de los contratos de locación comerciales en marco del período de aislamiento social preventivo obligatorio, es altamente probable que los inquilinos de contratos comerciales acudan a lo normado por el art. 1203 del CODIGO CIVIL COMERCIAL DE LA NACION que dispone:
ARTICULO 1203.- Frustración del uso o goce de la cosa. Si por caso fortuito o fuerza mayor, el locatario se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa. Si el caso fortuito no afecta a la cosa misma, sus obligaciones continúan como antes
Análisis de la norma:
El artículo constituye una aplicación de la doctrina de la frustración del fin del contrato, que tiene su origen en el campo de la locación y se ” aplica en contratos en los que la finalidad perseguida por una de las partes haya sido conocida por la otra, y sea fundamental en la terminación de la voluntad de alguno de los contratantes. En el supuesto en que la finalidad no haya podido ser lograda y que esa falla sea producido por alguna razón externa y ajena a la voluntad de las partes (caso fortuito o fuerza mayor), se permite la resolución o el cese del pago durante el tiempo que no puede gozar de la cosas.-
La norma exige la concurrencia de dos circunstancias como presupuesto de su aplicación, a saber:
a) Que exista una concreta dificultad o imposibilidad de usar o gozar de la cosa;
b) Que esa dificultad o imposibilidad se conecte casualmente con una circunstancia de fuerza mayor o caso fortuito.-
Una vez verificadas todas estas notas, pueden darse dos consecuencias:
1) La extinción del contrato;
2) La suspensión del pago en el contrato mientras perdure la frustración de uso y goce.-
En ambos casos el Código Civil y Comercial de la Nación asigna esta facultad al locatario.
La aplicación de la norma ha sido receptada en aquellos casos en donde si bien el locatario pudiera usar una cosa, pero no percibir los frutos que por causa del contrato de locación le hubieran correspondido, queda habilitado a pedir la suspensión del contrato, siempre que la frustración del fin contractual previsto, tenga una estrecha conexión causal con un caso fortuito o fuerza mayor.-
Es el locatario quien va a tener que demostrar esta conexión causal entre la frustración del uso de la cosa y el caso fortuito (confinamiento social obligatorio).
El caso fortuito debe afectar el uso de la cosa y no a las personas, porque la finalidad de la norma radica en que la imposibilidad de uso y goce conforme la finalidad proyectada por el locatario en el contrato, sea de tal grado de impersonalidad, que a cualquier contratante común y corriente en las mismas condiciones le pudiese impedirle el uso o goce.
Conclusión:
Consideramos que en caso de que persista el vacío normativo relativo respecto la pago de alquiler de los contratos comerciales sobre actividades no excluidas por el DNU 297/90 y que viesen imposibilitados del uso y goce de la cosa por el aislamiento social obligatorio, los locatarios podrán solicitar, mediante el fundamente en el caso fortuito o fuerza mayor establecido en nuestro Código Civil y Comercial, una renegociación en el canon locativo, cese del pago del alquiler en dichos meses o la rescisión del contrato de locación.